房地产业发展研讨发言：促进房地产业良性循环健康发展

房地 产业要实现良性循环和健康 发展 ，应着力控制房企流动性风险，避免局部

风险向整个系统传递。同时，需要畅通“融资、拿地、销售、贷款、回款”等链

条上的各个环节。

2021 年的 房地 产市场 跌宕起伏。

上半年， 房地 产开发贷款、销售面积和销售额表现均十分活跃，房价在一

些城市稳步抬升。转折出现在年中，“三线四档”房企融资管理规则和银行业金

融机构贷款集中度管理等金融调控政策作用逐步登台，特别是个别大房企出现流

动性风险作为“导火索”后，下半年市场明显降温。随着市场行情急转直下，房

地产行业良性循环一定程度上被打破。

日前召开的中央经济 工作会议 提出，因城施策促进 房地 产业良性循环和健

康 发展 ，明确了 房地 产市场 当前和今后 发展 的着力点。当前，部分 房地 产企业债

务问题较为突出， 房地 产销售、投资、土地出让均出现放缓迹象，部分城市出现

了房价下跌和购房观望情绪。特别是对于产业依赖较高的地区， 房地 产市场 一旦

过度放缓，可能触发更为复杂的风险传导链条。

房地 产规模大、链条长、牵涉面广，在国民经济、全社会固定资产投资、

地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，对于经济金融稳定和

风险防范具有重要的系统性影响。 房地 产业良性循环和健康 发展 该如何实现？稳

定预期是重要前提。中央经济 工作会议 提出，加强预期引导。受个别房企出现债

务危机以及当前 房地 产市场 下行压力大等影响，许多人不看好行业未来 发展 。事

实上，尽管当前个别 房地 产企业出现了较为严重的债务问题，但其仍属个案，原

因是企业自身经营不善，其影响不必过分夸大，我国 房地 产市场 总体健康 发展 态

势不会改变，个别企业的风险并不会影响中长期 房地 产市场 的正常融资功能。

与此同时，购房者的合理住房需求正在得到满足。中央经济 工作会议 提出，

将支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。12 月 13 日央行公布的数据

显示，11 月末，个人住房贷款余额 38.1 万亿元，当月增加 4013 亿元，较 10 月

多增 532 亿元。个人住房贷款余额近期增加，有利于更好满足首套和改善型住房

的按揭需求。

在稳定预期的基础上，供需堵点有望突破， 房地 产业良性循环可期。 房地

产市场 的降温容易向其他环节传导，当二手房交易量降低，卖旧买新的购房者减

少，新房市场就可能乏人问津，而新房市场的销售直接影响企业回款，一旦资金

不足，将降低企业拿地积极性，进而将降温传导到土地市场。可见，一个环节停

滞，容易让整个市场“转不动”。 房地 产业要实现良性循环和健康 发展 ，应着力

控制房企流动性风险，避免局部风险向整个系统传递。同时，需要畅通“融资、

拿地、销售、贷款、回款”等链条上的各个环节。房企融资及购房者信贷环境的

改善，有助于 房地 产业进一步实现良性循环。

实现 房地 产业良性循环和健康 发展 ，需要企业不断探索新的 发展 模式。过

去 20 余年 房地 产行业高杠杆、高负债、高周转的 发展 模式已经难以为继；我国

总体上将逐步从大拆大建的增量开发，向存量改造过渡；住房供给角度，从过去

重购买、轻租赁，向租购并举转变等。这些都决定 房地 产企业应该顺应转变，探

索新的 发展 模式。